物业起诉不交物业费执行局怎么办

物业起诉物业费进入执行阶段后，存在以下特殊情况会影响处理结果，需特别注意。
1. 物业未履行合同义务的特殊情况：若业主在执行阶段提交新证据（如物业未维修电梯的记录、公共区域长期脏乱的视频），证明物业未履行合同义务，执行局可能中止执行，待法院审查异议后决定是否继续执行；若异议成立，法院可能再审改判，减少或免除物业费。
2. 业主暂无履行能力的特殊情况：若业主提供低保证明或医院诊断证明（如重大疾病需大额医疗费），证明暂无财产可供执行，执行局可能裁定中止执行，待业主有履行能力时再恢复执行，避免业主生活陷入困境。
3. 执行和解协议的特殊情况：若业主与物业公司达成执行和解协议（如分期支付物业费），执行局会中止执行；若业主未按协议履行，物业公司可申请恢复原判决的执行，且和解协议中的减免内容失效。
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针对您咨询的物业起诉不交物业费执行局怎么办的问题，首先需要明确业主在执行阶段的核心应对方向。
1. 若业主未履行法院生效判决，执行局会依法采取强制执行措施，包括查询、冻结、划拨业主银行存款，查封、扣押、拍卖业主名下财产（如房产、车辆）等，以清偿物业费及滞纳金、执行费。
2. 若业主对生效判决有异议（如认为判决错误、物业存在服务瑕疵未在诉讼中充分举证），可向执行法院提出执行异议，请求中止执行并启动再审程序。
3. 若业主暂无履行能力，可与执行局及物业公司协商，申请分期履行或达成执行和解协议，避免财产被强制处置。
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物业起诉物业费进入执行阶段后，部分业主可能因不了解法律程序出现错误操作，以下是常见的错误行为需避免。
1. 拒绝接收执行文书：部分业主认为“不签收就不用执行”，但执行局可通过留置送达、公告送达等方式完成程序，拒绝接收会导致错过异议期，直接面临财产被执行。
2. 隐匿、转移财产：业主为逃避执行将存款转入他人账户或变卖房产，可能被执行局认定为“拒不履行生效判决”，面临罚款、拘留甚至刑事责任。
3. 仅口头提出异议：部分业主向执行法官口头说明物业瑕疵，但未提交书面异议申请及证据，执行局无法启动异议审查程序，仍会继续强制执行。
这些错误操作会加重您的法律责任，建议您及时咨询专业律师，获取合规的应对指导。
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您的问题涉及物业起诉物业费的执行程序，核心法律依据来自《民法典》和《民事诉讼法》的相关规定。
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按约定支付物业费，逾期未付的物业公司可起诉或申请仲裁；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条至第二百五十一条明确，法院有权对被执行人的存款、财产等采取强制执行措施。结合您的情况，若法院已判决业主支付物业费，执行局将依据上述法律规定，强制扣划业主财产以履行判决义务；若业主未在诉讼中举证物业瑕疵，执行阶段仅能通过执行异议程序救济，无法直接对抗生效判决的执行力。